השקעה בנדל"ן מניב בארה"ב? סף הכניסה נמוך משנדמה לך
בעידן של ריבית בנקאית נמוכה עד אפסית, המצמצמת את כדאיותן של השקעות בכל העולם, העיניים נשואות אל שוק הנדל"ן, שעוד יש בו הזדמנויות, אם רק יודעים איפה לחפש. השוק הזה לא חייב לעבוד רק בשביל הגדולים. הנה, תראו את ההזדמנות הנדירה הזו בניו-הייבן, ארה"ב, וכמה מעט (יחסית) צריך כדי לקחת בה חלק
הכלכלה האמריקאית צומחת וחוזרת לעצמה, ואתה צומח גם שוק הנדל"ן. במקביל, הריבית קרובה לאפסית ואין כל טעם לשים כסף בתוכניות חיסכון שיניבו רווח זניח. המצב הזה הוא הזדמנות מצוינת להשקעה בסכום שאינו גבוה אך מביאה עמה תשואה גבוהה במיוחד. מה אם נגלה לכם שהשקעה של 25,000 דולר בלבד, יכולה לייצר עבורכם תשואה טובה בהרבה ממדדי השוק הקיימים?
אם זה נשמע לכם דמיוני – זה הזמן להכיר שני עולמות חשובים: את העולם הסטודנטיאלי האמריקני והכלכלה סביבו, ואת העיר השנייה בגודלה במדינת קונטיקט בארה"ב: ניו הייבן, זו עיר סטודנטיאלית, ובה כעשרים מוסדות לימוד אקדמיים, כולל אוניברסיטת ייל הנחשבת לאחת המובילות בעולם. 64% מהבתים בעיר מוצעים בשכירות, ואכן, 61.5% מתושבי העיר חיים בשכירות, כפול מהממוצע הארצי. מעל 25,000 מהתושבים הם סטודנטים או אנשי צוות ארעיים החיים בעיר בתקופת הלימודים. שכירת דירת סטודיו בניו הייבן עולה כ-900$ לחודש, כאשר הממוצע בארה"ב הוא 712$.הביקוש לדיור מתאים לסטודנטים בעיר הוא קשיח ולא צפוי להשתנות.
כדאי שנזכיר לעצמנו, ואולי אפילו ניזכר בסרטים וסדרות אמריקניות, שעולמו של הסטודנט האמריקני שונה מאוד מזה של המקובל בארץ. הם לא חסרי אמצעים שמבלים עם חברים מדי פעם וגרים עם ההורים. רובם לומד מרחק אלפי קילומטרים ממקום הולדתו. הם אוהבים לחיות יחד וקרוב זה לזה, כדי ללמוד יחד ולנהל חיי חברה עשירים ותוססים של צעירים שיצאו פעם ראשונה מהבית. הם משלמים שכר לימוד של עשרות אלפי דולרים – או נהנים ממלגות רבות בסכומים גבוהים, או לוקחים ומקבלים הלוואות סטודנטים גבוהות בפריסה ארוכת טווח. דמי המחיה באוניברסיטה הם חלק מההוצאה המתוכננת כדי לרכוש השכלה גבוהה, כמו ספרי לימוד או תשלום למוסד החינוכי עצמו.
והשוק הזה לא קטן לרגע. במיוחד בניו הייבן, עיר שכולה בנויה בעצם סביב כלכלת הסטודנטים שבאים ללמוד ולחיות בה. בימים אלו מתגבש בניו הייבן פרויקט נדל"ן אטרקטיבי עבור דיור סטודנטיאלי במרחק עשר דקות הליכה מאוניברסיטת SCSU (אוניברסיטת דרום קונטיקט): רכישה של מבנה בגודל של 4,000 מ"ר ושטח בגודל 25,000 מ"ר, שיפוץ הבניין הגדול והוספת בניה מותאמת ואז – השכרת יחידות הדיור לסטודנטים הלומדים באזור. מדובר ב-82 יחידות מחיה, שיכללו יחדיו 254 חדרים. כל יחידה תכלול חדרי רחצה פרטיים, מטבח מאובזר ואזור מגורים משותף לדיירי היחידה. מתחם המעונות יכלול מרכז מסחרי, חדר כושר, חדר לימוד, אולמות רווחה, קפיטריה, מגרשי ספורט ועוד מתקנים לרווחת הסטודנטים.
הבנייה מתוכננת להתחיל בינואר 2018 ולהסתיים במרץ 2019. לאחר השלמתה צפוי הנכס להניב למשקיעים גם הכנסות בגין שכר דירה (כאמור, מדובר בשוק בו קיימים ביקושים יציבים לנכסים מסוג זה). הסטנדרטים הגבוהים של המבנה והקרבה שלו לאוניברסיטת SCSU צפויים לעניין סטודנטים רבים. ב-SCSU לומדים למעלה מ 8,000 סטודנטים עם מחסור חמור במעונות סטודנטים. בקונטיקט נמצא שכר הדירה הסטודנטיאלי במגמת עלייה, וההערכה היא כי מגמה זו תמשיך.
העדפה קיימת של קרנות ריט (REIT, קרן שהתמחותה היא השקעה בנאמנות בנדל"ן מניב. הקרן רוכשת מרכזים מסחריים, בנייני משרדים ובנייני דירות למגורים, במטרה להשכיר הנכסים לתקופה ארוכה בסכום שכירות ידוע מראש) לרכוש מתחמים של מעונות סטודנטים, עקב הביטחון בהשכרה.
המבנה המרכזי, כאמור, כבר קיים בשטח כך שאפשר להתחיל מיידית בשיפוצו ולא להמתין להגשת תכניות ואישורים. שונים. הנכס יתחיל להניב במהירות הכנסות שוטפות, אבל לא כאן מצוי הרווח. בכוונת היזמים למכור את הנכס לקרנות ריט לאחר שלוש שנים, כאשר יתבסס כעסק מניב, כחלק מפורטפוליו מוצרים של החברה. קרנות ריט מחפשות בדיוק נכסים מהסוג הזה – עסקים קיימים, מניבים, שהביקוש אליהם קשיח ולא משתנה עם כל תזוזה קטנה בכלכלה.
השקעה מבית טוב
את ההשקעה במיזם יוזמת ומובילה חברת "בסדנו" בעלת ניסיון רב בהשקעות, המשקיעה ביוזמות טכנולוגיות חדשניות ובמיזמי נדל"ן נבחרים בישראל ובארצות הברית. בסדנו מורכבת מצוות מומחים רב-תחומי של אנשי עסקים, אנליסטים, יועצים פיננסיים, משפטנים ורואי-חשבון. הנהלת הקבוצה ויועציה פועלים יחדיו כדי לזהות הזדמנויות השקעה במיזמים מבטיחים כמו זה בניו הייבן: איתור, שיפוץ ובניה של מתחמי סטודנטים ומתחמים הקרובים לבסיסים צבאיים, ומקסום הפוטנציאל שלהם לטובת המשקיעים והיזמים בקבוצה. חשוב לציין כי המינוף הנמוך בעסקה שומר על המשקיע היחיד,
מייסד ויו"ר קבוצת בסדנו הוא אליעזר גרוס: בעל 35 שנות ניסיון ביזמות עסקית בישראל, ארצות הברית ואירופה. גרוס הוא בעל ניסיון רב בשיווק, מכירות וניהול משא ומתן. בנוסף, הוא משקיע, בעלים ודירקטור בחברות רבות. בפרויקט זה חוברת "בסדנו" ליזם אייל פרייס, בעלי חברת EM INVEST LLC. לפרייס ניסיון של 20 שנה בתחום הנדל"ן והשקעות מוצלחות מוכחות.
כמו כל השקעה של "בסדנו", גם פרויקט המעונות בקונטיקט נבדק בקפדנות לפני שהוחלט לתמוך בו. את ההשקעה מנהלת שותפות SUCCESS NEW HAVEN LEVL LLP מבית בסדנו, והתהליך כלל בדיקת נאותות, הכוללת את בדיקת הנכס באמצעות גורמי מידע חיצוניים מקצועיים, הוצאות מתוכננות בתוכנית העסקית, מחירי שכירויות ומכירה של נכסים דומים, חוזים מול נותני שירותים לפרויקט, פוליסות ביטוח נדרשות ועוד. סבירות התוכנית העסקית נבחנה גם היא לעומק והמסקנה שהתקבלה היא שמדובר בפרויקט מתגמל מאוד למשקיעיו.
חברת "בסדנו" מלווה ע"י משרד עו"ד DLA Piper והתשקיף מלווה על ידי משרדי רואי החשבון Ernst & Young (מהפירמות הגדולות בעולם) ומשרד רואי חשבון שמלווה את העסקה -Roth & Co הוא המשרד הכי גדול בברוקלין.