למה כולם מדברים על נדל"ן לוגיסטי בארה"ב? מגמות חדשות שכדאי להכיר
שוק הנדל"ן בארה"ב מצוי כעת בנקודת מפנה מעניינת: מצד אחד, הריביות הגבוהות של השנה האחרונה יצרו לחץ על מחירי הנכסים ועל בעלי נכסים ממונפים. מצד שני, הצפי לירידת ריביות ב-2024-2025, יחד עם המשך מגמת ה- Reshoring (חזרה לייצור מקומי בארה"ב או מקסיקו) והגידול בסחר המקוון, מייצרים הזדמנות ייחודית למשקיעים המחפשים כניסה אסטרטגית לשוק.
בימים אלה, משקיעים מוצאים את עצמם בפני אתגרים משמעותיים כאשר הם מתמודדים עם השאלה: "כיצד להשקיע את הכספים?" הכלכלה האמריקאית ושוק הנדל"ן בארה"ב? מושפעים מאד מהשינוי בריביות אשר יוצר מציאות מאתגרת:
התנודתיות בשוק הנדל"ן, גורמת למשקיעים להרגיש לא בטוחים לגבי ההשקעות שלהם. כל שינוי יכול להשפיע ישירות על התשואות שהמשקיעים יכולים לצפות לקבל מההשקעות שלהם .
שלוש מגמות מאקרו מעצבות מחדש את שוק הנדל"ן הלוגיסטי בארה"ב:
- האצה דרמטית בתחום האי-קומרס: מעבר מסיבי לקניות אונליין מייצר ביקוש גדול למרכזי אחסון ושילוח מודרניים, במיוחד כאלה המאפשרים אוטומציה ותפעול מתקדם.
- מהפכת ה-Reshoring: המגמה של החזרת הייצור לארה"ב ולמקסיקו מובילה לביקושים חדשים למרכזים לוגיסטיים, במיוחד באזור ה-Sun Belt. טקסס, למשל, מושכת השקעות משמעותיות מחברות כמו טסלה וסמסונג, כשכל השקעה כזו מייצרת ביקוש נוסף מצד שרשרת האספקה המקומית.
- מודרניזציה של המלאי הקיים: כ-75% מהמרכזים הלוגיסטיים בארה"ב בני יותר מ-20 שנה ואינם מותאמים לדרישות המודרניות של ניהול שרשרת אספקה. הצורך בשדרוג המלאי הקיים מייצר הזדמנויות השבחה משמעותיות.
אוסטין, טקסס. נהנית מהגירה של חברות גדולות (ENVATO)
מדוע כדאי להשקיע בקרן נדל"ן ולא בעסקה בודדת?
השקעה בקרן נדל"ן שונה מהותית מהשקעה בעסקת נדל"ן בודדת בכך שהיא מספקת למשקיע יתרונות של פיזור סיכונים, ניהול מקצועי וגמישות רבה יותר. בניגוד לעסקה בודדת, בה המשקיע חשוף לתנודתיות של נכס אחד, קרן נדל"ן יכולה להציע, כתלות במנדט ההשקעה שלה, גיוון של ההשקעות באמצעות תיק נכסים הכולל מספר סוגי נדל"ן או השקעה באזורים גיאוגרפיים שונים. בנוסף, בעוד שבעסקת נדל"ן בודדת המשקיע נדרש לנהל את הנכס בעצמו או לשכור שירותי ניהול בתשלום נוסף, בקרן נדל"ן הניהול נעשה על ידי מומחים בעלי ניסיון, מה שמבטיח טיפול מקצועי בשדרוג, תפעול והשבחה אסטרטגית של הנכסים.
מדוע עכשיו זה הזמן הנכון להשקיע?
"אנחנו נמצאים בשלב מעניין במחזור ההשקעות הנדל"ני", מסביר יניב מלמוד, מייסד שותף בקבוצת אלטו נדל"ן. "זהו 'שלב התקווה' – נקודה בה השוק מתחיל להתאושש, המחירים עדיין אטרקטיביים, והריבית צפויה לרדת. עבור משקיעים אסטרטגיים, זו נקודת כניסה טובה".
"שלב התקווה" – נקודת כניסה טובה עבור משקיעים אסטרטגיים (ALTO RE FUNDS)
מודל השקעה מותאם לשוק הנוכחי
קבוצת אלטו נדל"ן, הפועלת בשוק הנדל"ן האמריקאי מזה כ-15 שנים, ואשר תחת ניהולה הושקעו סכומים משמעותיים בארה"ב, מציעה גישה ייחודית להשקעה בשוק זה דרך מודל של קרן Evergreen המתמקדת בנכסים לוגיסטיים ומרכזים מסחריים פתוחים. בשונה מקרנות מסורתיות, המודל מאפשר כניסה גמישה אחת לתקופה שנקבעת על ידי מנהלי הקרן בהתאם לצרכי המימון שלה, עם מנגנון Capital Calls שמבטיח שימוש יעיל בהון המשקיעים. "אחד היתרונות הבולטים שלנו הוא עובדי אלטו הנמצאים בשטח – Boots On The Ground, עם משרדים בדאלאס, אטלנטה וקולומבוס, מה שמאפשר לנו לזהות ולנצל הזדמנויות באופן מהיר", מוסיף מודי כידון, מייסד שותף בקרן. "זה במיוחד קריטי בשוק הנוכחי, בו יש הזדמנויות לרכישת נכסים איכותיים במחירים נוחים מבעלי נכסים הנמצאים תחת לחץ מימוני." לדבריו, השוק הנוכחי מציע הזדמנות למשקיעים להיכנס להשקעות בנדל"ן מסחרי ובעיקר לוגיסטי, שמהווה את אחד התחומים הצומחים והמבוקשים ביותר כיום. "אנחנו מתמקדים בנכסים במיקומים אסטרטגיים עם פוטנציאל השבחה. טקסס, לדוגמה, לא רק מציעה כלכלה חזקה ואוכלוסייה בצמיחה, אלא גם תשתיות תחבורה מתקדמות שמאפשרות גישה מהירה לכל רחבי ארה"ב" (שדה התעופה בדאלאס הוא השני הכי עסוק בעולם למשל).
מודי כידון ויניב מלמוד, קרן אלטו קרדיט – יוסי צבקר
דוגמאות מהשטח
פרויקט הדגל של הקרן בדאלאס – ALTO Intermodal 45 ממחיש את האסטרטגיה: מרכז לוגיסטי בשטח של 25,000 מ"ר שהושכר מראש לזרוע הלוגיסטיקה של Kawasaki. "הצלחנו להשכיר את הנכס לשוכר חזק עוד בשלב הבנייה ", מציין כידון. "זה אפשר לנו לבצע מימון מחדש מוקדם מהצפוי ולייצר ערך משמעותי למשקיעים".
Alto Intermodal 45: מיקום מרכזי ודרכי גישה נוחות (ALTO RE FUNDS)
נכס נוסף המדגים את אסטרטגיית הקרן הוא Arbor Park בסן אנטוניו, טקסס – מרכז מסחרי שכונתי שנרכש במהלך שנת 2023 בהנחה משמעותית מקרן נדל"ן גדולה שנקלעה לקשיי נזילות. הנכס נרכש משמעותית מתחת לעלות הבנייה שלו, מה שהביא לתשואה שוטפת נאה מהיום הראשון.
Arbor Park, סן-אנטוניו, טקסס – מאוכלס כבר מיום הרכישה ע"י מותגים מובילים בארה"ב (ALTO RE FUNDS)
מבט קדימה
"עבור משקיעים המחפשים חשיפה אסטרטגית לשוק הנדל"ן האמריקאי, התקופה הנוכחית מציעה חלון הזדמנויות ייחודי", מסכם מלמוד. "השילוב של מחירי כניסה אטרקטיביים, צפי לירידת ריביות משמעותית, ומגמות מאקרו חיוביות באזורי היעד – במיוחד באזור ה-Sun Belt (מדינות בדרום ארה"ב), שהוא האזור הצומח ביותר בארה"ב, יוצרים פוטנציאל משמעותי הן לתשואה שוטפת והן לעליית ערך בטווח הבינוני-ארוך".
ה-Federal Reserve: צפוי להמשיך להוריד ריבית במהלך השנה וחצי הקרובות (Envato)